La Société Civile Immobilière (SCI) est très souvent décrite comme l’instrument idéal de gestion d’un patrimoine immobilier. Mais son utilité est réelle que dans certaines situations, et elle ne solutionne pas tous les problèmes.
La SCI a de nombreuses qualités, notamment une grande souplesse et une plus grande stabilité que l’indivision, mais créer une SCI n’est pas anodin. Cela suppose d’accomplir des formalités spécifiques (rédaction des statuts, publicité foncière,…), d’en supporter le coût, et de respecter des règles de gestion contraignantes (tenue d’une comptabilité, organisation d’assemblées générales régulières,…).
LA CONSTITUTION D’UNE SCI EST-ELLE OPPORTUNE ?
Il ne s’agit pas de céder à une mode, ou de faire comme son voisin ! La constitution d’une SCI doit répondre à un réel intérêt.
Les raisons de constituer une SCI sont multiples. Il peut s’agit notamment :
- de conserver un bien dans la famille, sans le soumettre aux aléas et aux inconvénients de l’indivision,
- d’acquérir et de gérer un bien immobilier en commun (ex : dans un couple),
- de protéger un bien immobilier (vis-à-vis de créanciers éventuels),
- d’avoir une bonne gestion de son outil professionnel immobilier,
- de préparer la transmission de son patrimoine immobilier,
- de protéger son conjoint,
- ou encore d’améliorer la gestion fiscale de son bien immobilier.
LA SCI FAMILIALE : UN OUTIL DE TRANSMISSION
Très classiquement, il est possible de constituer une SCI avec son conjoint et /ou ses enfants.
Chacun aura la qualité d’associé en détenant des parts sociales. C’est la SCI qui sera propriétaire du ou des biens immobiliers. Ce choix de gestion patrimoniale permet d’associer dès l’achat ses enfants. La gestion courante est facilitée, les statuts pouvant prévoir que le gérant sera habilité à effectuer seul certains actes. Ainsi, la SCI permet aux parents, qui seraient gérants, de garder la main sur la gestion de leur patrimoine immobilier tout en commençant à le transmettre.
Pour constituer une SCI, notamment familiale, il est indispensable de recourir aux conseils d’un notaire. Ce dernier rédigera les statuts de la société afin qu’ils soient personnalisés et en adéquation avec les objectifs fixés. Il est possible de prévoir dans les statuts que le gérant ne peut être révoqué qu’à l’unanimité des associés ou à une majorité importante, ou qu’il peut vendre seul un bien. De même, les statuts peuvent prévoir une clause qui soumet à l’accord préalable des autres associés la possibilité de vendre ses parts sociales à une tierce personne, contrairement à un indivisaire qui peut provoquer le partage à tout moment.
Notez qu’il est souvent préférable de ne pas faire participer les enfants à la constitution de la société. En constituant seuls la société, et en effectuant immédiatement après une donation de parts sociales avec réserve d’usufruit, les parents pourront ainsi conserver la totalité des revenus, mais également se prémunir d’un certain nombre d’aléa au moyen de clause protectrice dans le donation.
La SCI est un bon outil de transmission. Les parts sociales peuvent aisément être données et partagées entre les héritiers en respectant les abattements fiscaux (100.000 € tous les 15 ans à chacun de ses enfants). Elle permet également de maintenir une égalité entre les enfants dans les montants donnés, ce qui est plus difficile lorsque l’on détient plusieurs biens de valeurs inégales.
Le donateur peut conserver les revenus des biens (l’usufruit) et donner uniquement la nuepropriété. Dans ce cas, il faudra peut-être adapter certaines clauses des statuts.
FISCALITE :
Sauf si la SCI a opté pour l’impôt sur la société, les bénéfices seront imposés à l’impôt sur le revenu. L’imposition s’applique même si les revenus ne sont pas distribués.
L’option de la SCI à l’IS peut-être recommandée dans le cadre d’une stratégie long terme, de recherche d’une capitalisation, et, sous condition, de « revenus défiscalisés ».
RESPONSABILITÉ ET DROITS DES ASSOCIÉS
La responsabilité des associés dans la SCI familiale Chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales. Les créanciers de la SCI qui n’auront pas été payés pourront se retourner contre les associés, la répartition de la dette se faisant proportionnellement à la part que l’associé possède dans la SCI.
Les droits de l’associé dans la SCI familiale :
Tout associé de la SCI familiale dispose de droits fondamentaux :
- Le droit de participer aux décisions importantes de la société en votant : chaque associé dispose d’un nombre de voix égal à celui des parts qu’il possède.
- Le droit d’obtenir communication d’un certain nombre de documents de la société
- Le droit de provoquer une délibération des associés sur une question déterminée
- Le droit de céder ses parts sociales. Une procédure obligatoire d’autorisation préalable de cession s’applique toutefois et peut-être aménagée par les statuts (clause d’agrément).
SCI : UN FORMALISME DE RIGUEUR
Certaines obligations doivent être respectées comme la tenue d’une comptabilité. Les revenus et les dépenses de la SCI doivent être effectués à partir d’un compte bancaire ouvert à son nom. En outre, chaque année, une assemblée générale donnant lieu à la rédaction d’un procès-verbal doit être organisée.
Le non-respect de ces règles peut être sanctionné par le fisc ou par des associés qui démontreraient le caractère fictif de la SCI.
La SCI peut-être un formidable outil de gestion patrimoniale. Mais, elle doit répondre précisément à chaque situation particulière. L’établissement de ses statuts et sa gestion doivent faire l’objet de conseils spécialisés. Il faut donc bannir tous statuts standards ou pré-remplis !